Junta ordinària i junta extraordinària de propietaris

Junta ordinària i junta extraordinària de propietaris: diferències clau a Catalunya

Si formes part d’una comunitat de propietaris a Catalunya, segurament t’has preguntat alguna vegada: quan s’ha de convocar una junta extraordinària? Qui la pot convocar? I quins drets tens com a propietari?
En aquest article t’expliquem tot el que necessites saber sobre les juntes de propietaris a Catalunya, amb base en el Codi Civil de Catalunya (CCCat, Llei 5/2006).

Índex de continguts

1. Què és la junta de propietaris?
2. Junta ordinària: la reunió anual obligatòria.
3. Junta extraordinària: quan no pot esperar.
4. Qui pot convocar una junta extraordinària a Catalunya?
5. Puc afegir un punt a l’ordre del dia?
6. Qui pot votar a la junta?
7. El cas especial: junta sense convocatòria prèvia.
8. Taula comparativa.
9. Preguntes freqüents.

1. Què és la junta de propietaris?

La junta de propietaris és l’òrgan de govern suprem de qualsevol comunitat de propietaris a Catalunya. Tots els propietaris d’elements privatius en formen part i hi tenen dret de veu i vot, sempre que estiguin al corrent de pagament amb la comunitat.

A Catalunya, la junta de propietaris es regula als articles 553-19 a 553-32 del Codi Civil de Catalunya.

2. Junta ordinària: la reunió anual obligatòria

La junta ordinària se celebra com a mínim una vegada a l’any per aprovar els comptes de l’exercici anterior, el pressupost de l’any en curs i, si escau, renovar càrrecs.

Termini de convocatòria: mínim 8 dies naturals d’antelació, per correu postal, electrònic o qualsevol altre mitjà que garanteixi l’autenticitat de la comunicació. L’anunci també s’ha de publicar al tauler d’anuncis de la comunitat.

Ordre del dia habitual:

• Aprovació de comptes de l’exercici anterior
• Aprovació del pressupost anual
• Renovació de càrrecs (president, secretari, administrador)
• Altres assumptes d’interès per a la comunitat

3. Junta extraordinària: quan no pot esperar

La junta extraordinària es convoca quan sorgeix un assumpte urgent que no pot esperar a la reunió anual. No hi ha límit en el nombre de juntes extraordinàries que es poden celebrar durant l’any.

Motius habituals de convocatòria:

• Avaria greu de l’ascensor
• Desperfecte estructural urgent
• Destitució o nomenament del president o administrador
• Aprovació d’una derrama urgent
• Conflicte greu entre veïns
• Actualització dels estatuts de la comunitat

Termini de convocatòria: la llei estableix que cal el temps mínim perquè tots els propietaris en tinguin coneixement. A la pràctica, el termini mínim habitual és de 3 dies.

4. Qui pot convocar una junta extraordinària a Catalunya?

Aquesta és una de les preguntes més freqüents entre els propietaris. La resposta és clara:

1. El president — és qui té la iniciativa principal
2. El vicepresident — en cas d’absència o negativa del president
3. El secretari o administrador de finques — en cas d’absència o negativa dels anteriors
4. El 25% dels propietaris que representin el 25% de les quotes de participació

5. Puc afegir un punt a l’ordre del dia?

Sí, però amb una condició important: has de fer-ho per escrit al president abans que s’enviï la convocatòria.

Un cop enviada la convocatòria, no és possible afegir nous punts a l’ordre del dia. En una junta extraordinària, els terminis tan curts fan que sigui difícil a la pràctica.

Si el teu tema no s’ha inclòs, pots plantejar-lo a l’apartat de precs i preguntes, però sense valor d’acord vinculant.

6. Qui pot votar a la junta?

Els propietaris amb deutes pendents amb la comunitat conserven el dret de veu, però no de vot, tret que acreditin que han consignat judicialment o notarialment l’import o que l’han impugnat judicialment.

7. El cas especial: junta sense convocatòria prèvia

La llei preveu un supòsit excepcional: si tots els propietaris estan presents i d’acord, es poden reunir sense convocatòria prèvia i decidir per unanimitat la celebració de la reunió i el seu ordre del dia. És útil quan l’assumpte és tan urgent que no hi ha temps ni per als tres dies mínims.

8. Taula comparativa: junta ordinàrìa vs. extraordinàrìa

9. Preguntes freqüents

• Quantes juntes extraordinàries es poden fer a l’any?
• Les que siguin necessàries. La llei no n’estableix cap límit.
• El president es pot negar a convocar una junta extraordinària?
• No pot ignorar una petició del 25% dels propietaris. Si ho fa, aquest grup pot convocar-la directament.
• Els acords de la junta extraordinària tenen el mateix valor que els de l’ordinària?
• Sí. El que determina la validesa d’un acord no és el tipus de junta, sinó que s’hagin respectat les majories exigides per a cada decisió concreta i que la convocatòria hagi complert els requisits formals.
• Cal aixecar acta de la junta extraordinàrìa?
  Sí, sempre. El secretari ha de redactar l’acta en un termini màxim de 5 dies i ha de ser signada pel president i el secretari.

Vols aprofundir en la informació sobre els punts tractats en aquest article?
Troba a continuació tots els articles que et poden interessar del Codi Civil de Catalunya:
Art. 553-19 a 553-32 (marc general junta de propietaris)

En resum

La diferència fonamental entre la junta ordinària i l’extraordinària és la urgència i la periodicitat. La ordinària és la reunió anual planificada; l’extraordinària és la resposta a qualsevol situació que no pot esperar.

Com a propietari o propietària, tens dret a participar, a demanar la inclusió de punts a l’ordre del dia i, si cal, a promoure tu mateix la convocatòria d’una junta extraordinària.

A Studi fa més de 20 anys que gestionem comunitats de propietaris a Mataró, on vam ser dels primers en tenir el segell de qualitat Qcaf del Col.legi d’Administradors de Finques de Barcelona i Lleida, i ara també pots trobar-nos a Vilassar de Mar. Vols posar la teva comunitat en bones mans? Parlem?