Si cerques informació sobre la nova «Llei d’habitatge» i vols saber com t’afectarà com a llogater o propietari, has arribat al lloc correcte! Aquí trobaràs tot el que cal saber sobre aquesta nova normativa que posa, sens dubte, el focus en el lloguer. Primer de tot, has de saber que, de moment, res no canvia pel que fa a les regulacions actuals, ja que la llei encara no ha entrat en vigor.
El focus en el lloguer
El projecte de llei pel dret a l’habitatge del govern espanyol, conegut com a «Llei d’habitatge», posa el focus, sens dubte, en el lloguer. No és que deixi l’habitatge en venda de costat, però, com que es considera que el mercat del lloguer -el social i assequible per a la població amb rendes més baixes- és una de les assignatures pendents a Espanya, s’hi posa el focus.
És cert que el parc públic de vivenda de lloguer gairebé no arriba al 2% del total d’immobles a Espanya, quan en altres països europeus arriba al 30% del total. Tanmateix, ¿s’aconseguirà realment aquest efecte amb les mesures que es proposa adoptar?
Així doncs, aquesta llei té com a objectiu principal protegir els llogaters i regular el mercat del lloguer.
Com t’afecta la nova llei?
Si ja ets llogater o vols llogar un habitatge, això t’interessa:
T’expliquem els punts clau d’una llei que arriba després de més de dos anys de negociació i, sens dubte, no exempta de controvèrsia. Et donem aquí resposta els principals dubtes que suscita:
Quines són les limitacions a actualitzar el lloguer?
Com segurament saps, la crisi per la guerra a Ucraïna i l’espiral inflacionista va fer que, per primera vegada, el Govern posés un topall (2%) a la revisió de rendes dels lloguers. Al principi, aquest límit duraria uns mesos, però, finalment, el Consell de Ministres va prorrogar aquest límit del 2% fins a finals d’aquest 2023.
Segons la nova norma, el 2024 aquest límit se situarà en el 3% i, a partir del 2025, es farà servir un índex de nova creació.
Aleshores la revisió del meu contracte de lloguer ja no es vincula a l’IPC?
Exacte. Tal com indica el text presentat al Congrés: “S’elimina l’IPC com a índex de referència per a l’actualització anual de la renda dels contractes”.
Però al meu contracte posa que s’actualitzarà segons l’IPC
Les revisions anuals ja no estaran vinculades a l’IPC. No importa que el contracte signat al seu dia estableixés l’actualització amb l’índex de preus al consumidor, ja que hi ha una norma de rang superior que marca uns límits diferents.
Sobre les actualitzacions
Els contractes de lloguer se signen habitualment per un any i es poden estendre fins a cinc en el cas que el propietari sigui una persona física i set si es tracta duna persona jurídica. Durant aquest temps de vigència, hi ha la possibilitat de realitzar actualitzacions cada dotze mesos, i l’inquilí no es pot expulsar excepte en dos supòsits.
Només hi ha dues excepcions a aquesta obligació:
1. Requerir el pis per necessitats familiars (com ja està estipulat a la norma vigent)
2. Que s’hagi pactat un nou contracte entre l’arrendador i l’arrendatari.
Amb aquesta mesura es pretén acabar amb l’expulsió d’inquilins per tornar a posar l’habitatge de lloguer més cara i acabar amb l’especulació i la gentrificació.
Són automàtiques aquestes actualitzacions cada dotze mesos?
No. En el cas dels contractes signats amb posterioritat a 2019, aquestes pujades només es poden aplicar si el text inclou una clàusula que prevegi l’actualització per cada anualitat.
S’aplica el topall també als nous contractes?
No. El límit que hem esmentat anteriorment del 2% als arrendaments el 2023 i del 3% el 2024 s’aplica únicament a les actualitzacions.
Així doncs, els propietaris podran continuar marcant el preu que considerin oportú en signar un nou contracte. No obstant això, l’objectiu a llarg termini de la llei sí que és establir un límit a les zones tensionades. Vegem què són les zones tensionades.
Però què són les zones tensionades?
En poques paraules, les zones tensionades són aquelles on el preu del lloguer dels habitatges està disparat, com a les grans ciutats.
Com funcionen aquestes zones tensionades?
Les comunitats autònomes poden definir als seus territoris les zones de mercat tensionat i establir-hi limitacions en els preus. Per aconseguir-ho, la llei ja no diferencia si el propietari és una empresa o un particular, com passava abans. Ara l’única distinció entre els arrendadors és el nombre d’habitatges que tenen. El text estableix que es rebaixa el concepte de gran propietari o forquilla de 10 a 5 immobles.
Per declarar una zona com a tensionada haurà de complir una de les dues condicions següents:
1-Que la càrrega mitjana de la hipoteca o el lloguer (més despeses) superi el 30% de la renda mitjana dels llogaters de la zona.
2-Que el preu hagi augmentat tres punts per sobre de l’IPC en cinc anys.
En aquestes zones els propietaris amb cinc o més habitatges (ara grans forquilles) estaran obligats a cobrar per un lloguer un preu situat en una forquilla establerta pel Ministeri de Transports.
I els honoraris de les immobiliàries?
Una altra de les grans novetats de la llei afecta les immobiliàries: seran sempre els propietaris i no els inquilins els que paguin les despeses i els honoraris en signar un contracte de lloguer. A més, quedarà prohibit augmentar les quotes més enllà del que s’estipula, això forçarà els llogaters a assumir les despeses de la comunitat o el pagament de taxes municipals.
Experts apunten que aquesta mesura pot desincentivar el lloguer i que petits propietaris decideixin no posar a lloguer el seu habitatge i que, així, es redueixi l’oferta de lloguer.
Tot i això, la llei planteja una sèrie de bonificacions amb la intenció d’incentivar l’arrendador. T’ho expliquem.
Si ets arrendador o t’estàs plantejant posar a lloguer un habitatge, això t’interessa:
El projecte de llei recull una sèrie d’incentius fiscals per a aquells arrendadors que baixin els preus del lloguer a zones tensionades, lloguen joves o rehabiliten l’habitatge.
Els propietaris que se’n veuran més beneficiats fiscalment seran aquells que tinguin un habitatge llogat en una zona tensionada i, un cop aplicada la clàusula d’actualització anual, rebaixen el preu del lloguer un 5% respecte a l’última renda.
Així doncs, si els propietaris redueixen aquest 5% podran assolir una desgravació fiscal de fins al 90% i fins al 70% si treuen un habitatge al mercat i el lloguen a un jove d’entre 18 i 35 anys oa l’administració pública per a que aquesta l’arrenda com a lloguer social.
A tenir en compte si ets arrendador a zona tensionada:
La vigència d’una zona tensionada serà de tres anys i es podrà prorrogar anualment. Quan acabi aquesta declaració a la demarcació, l’arrendador ja no es podrà aplicar l’incentiu.
Rehabilitació, quines bonificacions obtindré?
Es podrà aplicar una bonificació del 60% a l’IRPF a aquells propietaris que hagin realitzat una rehabilitació de l’habitatge en els dos anys previs a la subscripció del contracte. A la resta de casos, la deducció s’ubicarà en el 50%.
Accedeix aquí al projecte de llei.
Llei d’habitatge, pros i contres
La Llei d’Habitatge té els seus pros i contres. D’una banda, suposa una protecció important per als llogaters amb rendes més baixes, que comptaran amb mesures addicionals per evitar desnonaments i limitar la pujada del preu del lloguer. D’altra banda, no sembla que afavoreixi que els petits propietaris vulguin posar a lloguer els seus habitatges. Veurem si aquestes mesures tenen els efectes desitjats. Tot i això, alguns experts assenyalen que aquesta normativa podria tenir un impacte negatiu en la inversió i en l’oferta d’habitatges de lloguer, cosa que podria provocar un augment dels preus a mitjà termini.
Informa’t i segueix les novetats en el sector immobiliari i molts altres temes pensats per a tu al nostre blog. A Studi Immobiliària i Administracions volem estar a prop teu i ajudar-te tant amb el lloguer com amb la compravenda d’un habitatge.
