Canvis en la Llei de Propietat Horitzontal: afecten la teva comunitat de propietaris a Catalunya?
Analitzem els darrers canvis en la Llei de Propietat Horitzontal i el Codi Civil de Catalunya: accessibilitat, fons de reserva, majories, obres i eficiència energètica. Com afecten a la teva comunitat?
La normativa que regula les comunitats de propietaris ha evolucionat els darrers anys per adaptar-se a noves exigències socials: accessibilitat universal, transició energètica, digitalització i resolució de conflictes.
A Catalunya, la regulació principal no és la Llei estatal 49/1960, ans el Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya (propietat horitzontal). No obstant això, determinades modificacions estatals han impactat també en la pràctica comunitària, especialment en matèria d’eficiència energètica i fons de reserva.
En aquest article analitzem els canvis més recents i com afecten realment les comunitats de propietaris a Catalunya.
Índex
- Increment del fons de reserva
- Accessibilitat: menys bloqueig i més obligació
- Instal·lacions d’eficiència energètica: noves majories
- Habitatges d’ús turístic i limitacions comunitàries
- Digitalització i gestió documental
- La importància de la gestió professional
Nous canvis en la Llei de Propietat Horitzontal 2025: què és obligatori a Catalunya
La nova Llei de Propietat Horitzontal (LPH), aprovada a Espanya el gener de 2025 i publicada al Boletín Oficial del Estado el 24 de juliol del mateix any, ha introduït importants novetats per a les comunitats de propietaris en temes com el fons de reserva, l’accessibilitat o els habitatges turístics.
Moltes comunitats es fan preguntes com:
Han canviat les normes? Hem d’aplicar el 10% de fons de reserva? Podem prohibir pisos turístics? És obligatori posar ascensor?
La resposta ràpida és que depèn d’un factor clau: si la comunitat es regeix per la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) o pel Codi Civil de Catalunya. Però la realitat no és tan simple i, per això, creiem que aquest article et serà d’utilitat.
La nostra intenció és resoldre amb rigor els dubtes que més preocupen sobre propietat horitzontal a les comunitats de propietaris arran dels darrers canvis normatius. Som-hi!
- Increment del fons de reserva
Una de les modificacions més rellevants ha estat l’augment del mínim obligatori del fons de reserva. La Llei estatal 10/2022 va modificar l’article 9 de la Llei de Propietat Horitzontal, incrementant el fons mínim obligatori del 5% al 10% del pressupost ordinari anual.
Encara que a Catalunya regeix el Codi Civil Català, en la pràctica moltes comunitats han adoptat aquest criteri com a estàndard de prudència financera.
Impacte real
– Més capacitat per afrontar obres imprevistes
– Menys derrames urgents
– Major solvència davant subvencions europees (Next Generation)
Destacat:
El 10% és obligatori segons l’article 9.1.f de la Llei de Propietat Horitzontal estatal (modificat pel RDL 19/2021).
Però a Catalunya regeix el Codi Civil de Catalunya (art. 553-6), que no fixa literalment aquest percentatge en els mateixos termes.
- Accessibilitat: menys bloqueig, més obligació
L’accessibilitat ha deixat de ser una qüestió voluntària.
Segons l’article 553-25 del Codi Civil de Catalunya, determinades obres per garantir l’accessibilitat són obligatòries quan ho sol·licita un propietari amb discapacitat o major de 70 anys, sempre que el cost no superi determinats límits.
A nivell estatal, la LPH també reforça aquesta obligació en el seu article 10.
Conseqüència pràctica
La comunitat no pot bloquejar sistemàticament la instal·lació d’ascensors o rampes si es compleixen els requisits legals.
- Instal·lacions d’eficiència energètica: noves majories
La transició energètica ha introduït canvis en les majories necessàries per aprovar:
– Instal·lació de plaques solars
– Sistemes d’aerotèrmia comunitaris
– Millores en envolupant tèrmica
En l’àmbit estatal, la LPH ha flexibilitzat majories per facilitar aquestes actuacions (art. 17 LPH).
A Catalunya, el règim de majories està regulat als articles 553-25 i següents del Codi Civil Català.
Impacte real
– Més facilitat per aprovar instal·lacions fotovoltaiques
– Major accés a subvencions públiques
– Revalorització dels edificis
- Habitatges d’ús turístic
Un dels punts més sensibles.
El Codi Civil de Catalunya permet que la comunitat pugui establir limitacions als usos dels elements privatius mitjançant modificació estatutària amb la majoria reforçada exigida per llei.
La jurisprudència del Tribunal Suprem (STS 381/2019) ha avalat la possibilitat de prohibir pisos turístics si es compleixen els requisits formals.
Clau pràctica
No es pot improvisar. Cal assessorament jurídic per evitar nul·litats.
En aquest article trobaràs més informació
Destacat:
– El Tribunal Suprem (STS 381/2019) avala que la comunitat pugui prohibir usos turístics si s’aprova amb la majoria legal exigida.
– A Catalunya, cal modificació estatutària amb la majoria qualificada prevista al CCCat.
Pot una comunitat a Catalunya prohibir pisos turístics?
Sí, però amb condicions.
A Catalunya, la comunitat pot modificar els estatuts amb la majoria qualificada prevista a l’article 553-26 del Codi Civil de Catalunya.
A més:
- L’acord ha d’estar correctament adoptat
- S’ha de formalitzar
- S’ha d’inscriure al Registre de la Propietat
Si no es compleixen aquests requisits, l’acord pot ser impugnat.
Es poden impugnar els acords de la comunitat?
Sí.
A Catalunya, la impugnació està regulada a l’article 553-31 del Codi Civil de Catalunya.
Els acords poden ser anul·lats si:
- Són contraris a la llei
- Són contraris als estatuts
- Perjudiquen greument un propietari
Una incorrecta aplicació del règim normatiu és una de les principals causes d’impugnació.
- Digitalització de la gestió comunitària
La normativa no obliga expressament a la digitalització, però la pràctica professional i la Llei 39/2015 del Procediment Administratiu Comú han impulsat:
– Comunicacions electròniques
– Custòdia digital d’actes
– Transparència documental
Les comunitats cada cop exigeixen més transparència i accés immediat a la informació. Per això és important comptar amb una administració de finques moderna i amb una gestió digitalitzada.
6. Conclusió: La importància de la gestió professional, avui més que mai
Els canvis en les normatives són constants i, com has vist, no són merament tècnics. Poden afectar:
– Les majories necessàries
– L’economia comunitària
– L’accessibilitat
– La sostenibilitat
– Els usos dels habitatges
La complexitat normativa ha augmentat. I, per tant, també el risc d’errors formals que poden anul·lar acords i, és clar, el risc de sancions per incompliments de normatives deguts, tot sovint, al desconeixement.
Moltes comunitats, segurament també la teva, afronten decisions importants sobre ascensors, plaques solars, rehabilitacions i limitació d’habitatges turístics. Conèixer bé la normativa que afecta la teva comunitat és clau per evitar acords impugnables i protegir econòmicament la comunitat. Per això, una gestió professional és avui més necessària que mai.
A Studi som especialistes en la gestió integral de comunitats i treballem per garantir el bon manteniment de l’edifici i la bona convivència:
- Administració econòmica comptable i auditoria de proveïdors
- Convocatòria i gestió de juntes
- Gestió d’incidències i manteniment
- Assessorament legal i tècnic
- Coordinació d’obres i serveis externs
- Tracte directe i atenció personalitzada, diligent i pròxim.
Tot això, amb eines digitals en constant actualització que faciliten la comunicació amb els veïns i la consulta de la documentació des de qualsevol lloc.
Amb més de 25 anys a Mataró, ara també pots accedir als nostres serveis d’administració de finques a Vilassar de Mar. Posa la teva comunitat en bones mans, parlem?
