Si estás buscando información sobre la nueva «Ley de vivienda» y quieres saber cómo te afectará como inquilino o propietario, ¡has llegado al lugar correcto! Aquí encontrarás todo lo que necesitas saber sobre esta nueva normativa que pone, sin duda, el foco en el alquiler. Antes que nada, debes saber que, por el momento, nada cambia en cuanto a las regulaciones actuales, ya que la ley aún no ha entrado en vigor.
El foco en el alquiler
El Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, conocido como «Ley de vivienda» pone el foco, sin duda, en el alquiler. No es que deje la vivienda en venta de lado, pero, como se considera que el mercado del alquiler -el social y asequible para la población con rentas más bajas- es una de las asignaturas pendientes en España, se pone el foco ahí.
Es cierto que el parque público de vivienda en alquiler apenas llega al 2% del total de inmuebles en España, cuando en otros países europeos llega al 30% del total. Sin embargo, ¿se va a conseguir realmente este efecto con las medidas que se propone adoptar?
Así pues, esta ley tiene como objetivo principal proteger a los inquilinos y regular el mercado del alquiler.
¿Cómo te afecta la «Ley de vivienda»?
Si ya eres inquilino o quieres alquilar una vivienda, esto te interesa:
Te contamos los puntos clave de una ley que llega después de más de dos años de negociación y, desde luego, no exenta de controversia. Te damos aquí respuesta las principales dudas que suscita:
¿Cuáles son las limitaciones a la actualización del alquiler?
Como seguramente sabes, la crisis por la guerra en Ucrania y la espiral inflacionista hizo que, por primera vez, el Gobierno pusiera un tope (2%) a la revisión de rentas de los alquileres. En un principio, este tope iba a durar unos meses, pero, finalmente, el Consejo de Ministros prorrogó este tope del 2% hasta finales de este 2023.
Según la nueva norma, en 2024 este límite se situará en el 3% y, a partir de 2025, se empleará un índice de nueva creación.
¿Entonces la revisión de mi contrato de alquiler ya no se vincula al IPC?
Exacto. Tal como indica el texto presentado en el Congreso: “Se elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos”.
Pero en mi contrato pone que se actualizará según el IPC
Las revisiones anuales ya no estarán vinculadas al IPC. No importa que el contrato firmado en su día estableciera la actualización con el índice de precios al consumidor, ya que existe una norma de rango superior que marca unos límites diferentes.
Sobre las actualizaciones
Los contratos de alquiler se firman habitualmente por un año y pueden extenderse hasta cinco en el caso de que el propietario sea una persona física y siete si se trata de una persona jurídica. Durante este tiempo de vigencia, existe la posibilidad de realizar actualizaciones cada doce meses, y el inquilino no puede ser expulsado salvo en dos supuestos.
Sólo hay dos salvedades a esa obligación:
1. Requerir el piso por necesidades familiares (como ya está estipulado en la norma vigente)
2. Que se haya pactado un nuevo contrato entre arrendador y arrendatario.
Con esta medida se pretende acabar con la ‘expulsión’ de inquilinos para volver a poner la vivienda en alquiler más cara y terminar con la especulación y gentrificación.
¿Son automáticas estas actualizaciones cada doce meses?
No. En el caso de los contratos firmados con posterioridad a 2019, estas subidas solo podrán aplicarse si el texto incluye una cláusula que contemple la actualización por cada anualidad.
¿Se aplica el tope también a los nuevos contratos?
No. El tope que hemos mencionado anteriormente del 2% a los arrendamientos en 2023 y del 3% en 2024 se aplica únicamente a las actualizaciones.
Así pues, los propietarios podrán continuar marcando el precio que consideren oportuno al firmar un nuevo contrato. No obstante, el objetivo a largo plazo de la ley sí es establecer un límite en las zonas tensionadas. Veamos qué son las zonas tensionadas.
¿Pero qué son las zonas tensionadas?
En pocas palabras, las zonas tensionadas son aquellas donde el precio del alquiler de las viviendas está disparado, como en las grandes ciudades.
¿Cómo funcionan estas zonas tensionadas?
Las comunidades autónomas podrán definir en sus territorios las zonas de mercado tensionado y allí establecer limitaciones en los precios. Para lograrlo, la ley ya no diferencia si el propietario es una empresa o un particular, como ocurría antes. Ahora la única distinción existente entre los arrendadores es el número de viviendas que poseen. El texto establece que se rebaja el concepto de gran propietario o tenedor de 10 a 5 inmuebles.
Para declarar una zona como tensionada deberá cumplir una de las dos condiciones siguientes:
1-Que la carga media de la hipoteca o el alquiler (más gastos) supere el 30% de la renta promedio de los inquilinos de la zona.
2-Que el precio haya aumentado tres puntos por encima del IPC en cinco años.
En estas zonas los propietarios con cinco o más viviendas (ahora grandes tenedores) estarán obligados a cobrar por un alquiler un precio situado en una «horquilla» establecida por el Ministerio de Transportes.
¿Y los honorarios de las inmobiliarias?
Otra de las grandes novedades de la ley afecta a las inmobiliarias: serán siempre los propietarios y no los inquilinos quienes paguen sus gastos y sus honorarios al firmar un contrato de alquiler. Además, quedará prohibido aumentar las cuotas más allá de lo estipulado, esto forzará a los inquilinos a asumir los gastos de la comunidad o el pago de tasas municipales.
Expertos apuntan que esta medida puede desincentivar el alquiler y que pequeños propietarios decidan no poner en alquiler su vivienda y que, así, se reduzca la oferta de alquiler.
Sin embargo, la ley plantea una serie de bonificaciones con la intención de incentivar al arrendador. Te lo contamos.
Si eres arrendador o te estás planteando poner en alquiler una vivienda, esto te interesa:
El proyecto de ley recoge una serie de incentivos fiscales para aquellos arrendadores que bajen los precios del alquiler en zonas tensionadas, alquilen a jóvenes o rehabiliten la vivienda.
Los propietarios que se verán más beneficiados fiscalmente serán aquellos que tengan una vivienda alquilada en una zona tensionada y, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, rebajen el precio del alquiler un 5% respecto a la última renta.
Así pues, si los propietarios reducen ese 5% podrán alcanzar una desgravación fiscal de hasta el 90% y hasta el 70% si sacan una vivienda al mercado y se la alquilan a un joven de entre 18 y 35 años o a la administración pública para que esta la arriende como alquiler social.
A tener en cuenta si eres arrendador en zona tensionada:
La vigencia de una zona tensionada será de tres años, pudiéndose prorrogar anualmente. Cuando termine esta declaración en la demarcación, el arrendador ya no podrá aplicarse el incentivo.
Rehabilitación, ¿qué bonificaciones obtendré?
Podrá aplicarse una bonificación del 60% en el IRPF a aquellos caseros que hayan realizado una rehabilitación de la vivienda en los dos años previos a la celebración del contrato. En el resto de casos, la deducción se situará en el 50%.
Ley de vivienda, pros y contras
La Ley de Vivienda tiene sus pros y sus contras. Por un lado, supone una importante protección para los inquilinos con rentas más bajas, que contarán con medidas adicionales para evitar desahucios y limitar la subida del precio del alquiler. Por otro lado, no parece que favorezca que los pequeños propietarios quieran poner en alquiler sus viviendas. Veremos si estas medidas tienen los efectos deseados. Sin embargo, algunos expertos señalan que esta normativa podría tener un impacto negativo en la inversión y en la oferta de viviendas en alquiler, lo que podría provocar un aumento de los precios a medio plazo.
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